種種跡象表明，虎年伊始，即使面對國家對房地產(chǎn)業(yè)一系列的宏觀調(diào)控，開發(fā)商也紛紛提高了2010年的銷售任務(wù)，然而在調(diào)控政策頻出、房價高企不下的背景下，購房者觀望漸濃已是不爭的事實。

　　眼下，一場涉及三方角力的大戲已拉開帷幕。那么，在政府期望、開發(fā)商預(yù)期、房地產(chǎn)政策救市與調(diào)控的“換班”，加之老百姓心態(tài)的博弈中，虎年樓市究竟何去何從？而此次是真能“敲山震虎”還是房價已然“騎虎難下”？

　　房地產(chǎn)公司業(yè)績大幅回升 房企提高銷售預(yù)期

　　受益于2009年樓市銷售火熱，房地產(chǎn)公司的業(yè)績大幅回升，多數(shù)房企銷售收入已創(chuàng)歷史新高。而受結(jié)算制度的影響，房企2009年的銷售將主要體現(xiàn)在2010年的業(yè)績中。

　　易居房地產(chǎn)研究院、中國房產(chǎn)信息集團聯(lián)合發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2009年，我國房地產(chǎn)企業(yè)銷售20強合計實現(xiàn)銷售收入5231億元，入圍前20的企業(yè)均已突破百億大關(guān)。中國房產(chǎn)信息集團研究中心總監(jiān)陳嘯天指出，2008年度排行榜中，銷售過百億的房企有12家，而2009年，過兩百億的就有12家。

　　浙商證券報告預(yù)計，2010年A股房地產(chǎn)公司的營業(yè)收入為2904-3504億元，凈利潤為436-526億元，同比增長20%-44%。

　　另據(jù)Wind統(tǒng)計，目前，有25家A股地產(chǎn)公司公布了2009年度業(yè)績預(yù)告，其中預(yù)增11家，增幅最高的大龍地產(chǎn)凈利潤同比增幅達122倍。深物業(yè)A、陽光股份凈利潤同比增幅也達到1050%和806%。另外，續(xù)盈和扭虧公司有8家。“預(yù)喜”公司占比超過七成。

　　截至2009年三季度，A股房地產(chǎn)公司預(yù)收賬款合計達1887億元，同比增長63%；預(yù)計2009年末房地產(chǎn)公司預(yù)收賬款余額在1600億元左右。

　　目前開發(fā)商們正在確定來年的銷售目標，對于2010年的銷售業(yè)績，今年賣10億元的明年想賣15億元，賣30多億元的沖刺50億元——大型房企今年銷售漲幅預(yù)期多在兩成以上：

　　富力2010年目標300億元，同比增長36%；恒大今年銷售目標400億-450億元，同比增長33%-50%；金科集團今年預(yù)計目標120億-150億元，同比增幅在20%-50%……

　　富力地產(chǎn)是大發(fā)展商中第一家披露今年發(fā)展計劃的企業(yè)。上月中旬，富力北京和廣東的負責人均向媒體披露，公司2010年的銷售目標將是300億元，較2009年的220億元增長36%。與此同時，恒大主席許家印也表示，恒大已決定將今年銷售目標的區(qū)間鎖定在400億-450億元之間，比2009年的300億元提高了33%-50%。

　　金科集團副總裁李戰(zhàn)洪透露，金科集團今年的預(yù)期目標是120億-150億元，比2009年的100億元增長20%-50%。而2009年豪收180億元的龍湖地產(chǎn)，雖并未公布具體發(fā)展目標，但此前已經(jīng)表示，“以現(xiàn)時公司的土地資源，相信在未來五年保持30%-40%的合同銷售額年增長應(yīng)不成問題�！�

　　當然，很多大公司并未透露未來發(fā)展目標，但從其今年上市樓盤數(shù)量，已經(jīng)可以得出大致判斷。華宇今年5大新盤齊亮相，是重慶新盤上市量最多的房企，今年銷售額無疑將比去年大幅增長；協(xié)信去年7盤銷售約20億元，今年重慶10盤在售，業(yè)內(nèi)人士估計預(yù)期應(yīng)在30億元左右；萬科去年只有兩盤在售，今年則是5盤齊發(fā)，銷售額翻番應(yīng)該不成問題。

　　市場觀望氣氛漸濃 觀望不影響樓市大局

　　然而，與大房企的雄心勃勃相映成趣的是，購房者卻似乎并不買賬，觀望氣氛漸濃。來自網(wǎng)上的最新購房調(diào)查表明，認為目前重慶房價過高的市民占調(diào)查人數(shù)的8成以上，近5成市民表示考慮推遲購房計劃。

　　觀望的原因還在于，中央政府頻繁出臺的政策讓購房者產(chǎn)生“中央打壓房價”的預(yù)期。多次調(diào)控的經(jīng)驗證明，只要中央出臺抑制房價的政策，不論最終傳導(dǎo)到市場的效果如何，普通購房者的購買預(yù)期和心態(tài)都會變化，從行動上會減緩購買甚至放棄購買。

　　從需求上看，政策影響的其實只是首次改善型客戶和投機客戶，這部分人可能因為二手房營業(yè)稅優(yōu)惠的終止以及二套房貸首付的提高而推遲購買。但對于大部分剛性需求客戶，比如婚房一族、拆遷一族，不論如何觀望，該買終究要買。而對于投資商業(yè)、別墅等高端物業(yè)的長線投資客戶，政策的影響幾乎沒有。因為他們一般都會選擇分期或全款購買，并且更看重長遠收益，不會在短期出手。

　　近期，券商年度投資策略報告陸續(xù)公布，其中觀點認為，2010年，房企銷售額將略有下滑，但業(yè)績已基本鎖定；調(diào)控政策尚存變數(shù)，但基調(diào)“中性偏暖”；由于市場需求旺盛，加之資金充裕，房企投資意愿回升，預(yù)計土地購置、新房開工等先行指標將進一步向好，房地產(chǎn)行業(yè)景氣有望持續(xù)，而供求矛盾也將有所緩解。

　　專家認為，觀望并不足以影響大局，大房企上調(diào)的銷售目標實現(xiàn)的難度并不大。重慶克而瑞運營總監(jiān)張揚能表示，20%-30%銷售漲幅的估計，是考慮到調(diào)控政策的影響而得出的比較保守的判斷。

　　他認為，一系列的調(diào)控政策，在大房企看來并不是絕對的利空，反而是吞并中小企業(yè)，加大話語權(quán)，提高行業(yè)集中度的良機。而開發(fā)商是否能完成任務(wù)，主要看需求是否萎縮以及價格是否下挫，目前看這兩點都不成立。加上房地產(chǎn)公司業(yè)績上升，加之市場向好預(yù)期并沒有逆轉(zhuǎn)，房企投資信心繼續(xù)保持上升，地產(chǎn)開發(fā)投資和新開工數(shù)據(jù)呈現(xiàn)逐步回暖趨勢。

　　數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開發(fā)投資額的同比升幅逐月擴大。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2009年1-11月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資31271億元，同比增長17.8%，增幅比1-10月提高1.2個百分點。在新增供應(yīng)方面，1-11月，全國房屋新開工面積達到9.76億平方米，同比增長15.8%。其中，11月當月的新開工面積達到1.62億平方米，較10月份環(huán)比增長98.73%。8月份開始，新開工面積連續(xù)上升。其中，8月、9月、10月及11月新開工面積月度同比分別增長24.6%、55.4%、54.7%及194.5%。4個月新開工面積已高于2007年同期水平。

　　天相投資研究所認為，房地產(chǎn)企業(yè)去庫存化效果顯著，對后市信心增加。同時，房地產(chǎn)企業(yè)資金面較過去大為寬裕，地王頻現(xiàn)，央企與民企競逐，大量資金正曲線進入房地產(chǎn)行業(yè)，開發(fā)商紛紛加大投資力度。

　　虎年的樓市拐點并不明確 房價下滑恐難實現(xiàn)

　　業(yè)內(nèi)人士認為，中國經(jīng)濟主要由消費、投資和出口這“三駕馬車”拉動，在出口大幅萎縮的經(jīng)濟危機下，擴大投資、拉動內(nèi)需就是必然的選擇，也因此導(dǎo)致投資過熱、資產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)。但預(yù)計在今年底，全球經(jīng)濟將全面轉(zhuǎn)好，出口這一塊將復(fù)蘇，在此前提下，投資這一塊就不能再繼續(xù)過熱了。

　　不過，虎年的樓市也并非毫無隱憂，今年底樓市出現(xiàn)大拐點的可能性很大，開發(fā)商應(yīng)做好足夠的心理準備。就各區(qū)域而言，北京、上海等一線城市的泡沫較大，因此風險也將較大。

　　分析人士認為，因為始于2009年末的房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整與2008年的房地產(chǎn)危機在很多方面存在不同，政策調(diào)控導(dǎo)致房價下滑的歷史恐難重演，今年房價下跌的期待很有可能落空。甚至有市場人士在接受采訪時表示，除非再來一場什么“危機”打擊市場，否則商品房價最多只是緩漲，不可能根本性的掉頭向下。 綜合原因基本共分三點：

　　第一，主要在于此次的政策調(diào)控在力求遏制房地產(chǎn)市場過度泡沫化的同時，明顯支持房地產(chǎn)作為消費屬性的需求，以保持房地產(chǎn)業(yè)對內(nèi)需的拉動作用，所以政策收緊的力度比上一輪調(diào)控要小。

　　第二，雖然已經(jīng)選擇了差別化的稅費和房貸措施來抑制投資投機，但今年的貨幣政策整體預(yù)計還將保持相對寬松。

　　其三，土地恐怕也無法直接影響到商品房價。如中國指數(shù)研究院的分析師指出，雖然面對去年下半年以來“地王”頻現(xiàn)、“逢地必爭”等土地市場出現(xiàn)的不理性傾向，近期中央出臺了一系列土地政策，但主要是調(diào)整土地市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)，如加大保障性住房用地供應(yīng)力度；至于進一步打擊囤地等，也只能減緩地價增速；并且，隨著首次繳納比例不得低于全部土地出讓價款50%的新規(guī)則出現(xiàn)，聯(lián)合拿地以及土地儲備進一步向具備資金實力的品牌房企和國企聚集等也被視作趨勢。

　　高力國際華東區(qū)研究與咨詢部董事李慶賢表示在接受媒體時表示：“經(jīng)濟周期性回暖持續(xù)，加上政府將在2010年保持積極的財政政策及適度寬松的貨幣政策以確保經(jīng)濟增長，整體經(jīng)濟基調(diào)不會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生太大下行風險。”

　　房地產(chǎn)增加值約占GDP的4.5% 調(diào)控仍將“中性”

　　國信證券策略報告指出，房地產(chǎn)增加值約占GDP的4.5%，對GDP增長直接和間接貢獻超過3個百分點，房地產(chǎn)業(yè)的興衰與國民經(jīng)濟息息相關(guān)。在外需復(fù)蘇尚待時日的背景下，2010年上半年GDP增長仍需靠房地產(chǎn)市場拉動。另外，2009年1-10月，累計新增個人按揭貸款額僅占全國商品房銷售額的19%，這說明利用銀行信貸資金購房的比例并未高到需要政策壓制的程度。因此，穩(wěn)定住房消費仍將是“大方向”，預(yù)計在加息周期到來之前，調(diào)控仍將“中性”，政策調(diào)整也將分類展開。

　　上月底，廣州亞運城255億元“地皇”的出現(xiàn)，赤裸裸地昭示了大房企對于調(diào)控政策近乎無視的態(tài)度。而大家紛紛制定比2009年更為“傳奇”的銷售目標，也并不讓人特別意外。

　　敢于無懼調(diào)控的原因在于，目前由于外部經(jīng)濟環(huán)境的掣肘，政策的目的在于“維穩(wěn)”，導(dǎo)致先天上存在弱點和不堅決。這與2007年目的明確、手段堅決的打壓完全不同。

　　同時，中國的房地產(chǎn)調(diào)控向來存在兩個怪圈。要么是全局的問題，“一控就死，一放就亂”，2008、2009年的劇變可為最新的佐證；要么是體現(xiàn)地方與中央利益博弈的“兩個凡是”——“凡是中央調(diào)控房價的政策，很難得到執(zhí)行；凡是推動房價的政策，都會加倍執(zhí)行�！�

　　“從嚴”的后果很嚴重。目前保八任務(wù)雖然完成，但經(jīng)濟復(fù)蘇的基礎(chǔ)還很脆弱，經(jīng)不起折騰。房地產(chǎn)倘若被打壓得一蹶不振，國家對于拉動投資的努力成果就會付之東流，整個經(jīng)濟也要大受影響。

　　“從寬”的后果或者更嚴重。調(diào)控變成“空調(diào)”，不小的房地產(chǎn)泡沫繼續(xù)吹大，崩盤的后果顯然無法承受，日本的慘痛教訓(xùn)可為前車之鑒。

　　中信證券認為，2010年刺激需求的政策退出，不會以顛覆行業(yè)景氣為代價。按揭利率下限不會提高，但執(zhí)行會逐漸嚴厲。一季度流動性會適當恢復(fù)，價格和銷量穩(wěn)中有增，房企資金壓力很小。預(yù)計刺激需求政策退出緩慢，以確保銷售量維持高位。

　　東海證券也認為，2009年樓市帶有很強的“政策市”特征，為避免經(jīng)濟的大起大落，2010年上半年政策面仍將以偏寬松基調(diào)為主；如果通貨膨脹壓力增強以及房價上漲過快，則房地產(chǎn)優(yōu)惠政策將逐漸收緊。

　　左右為難中，要把握好這個“度”，并且要在地方政府出于利益的掣肘下保證執(zhí)行不走樣，顯然并不是一件容易的事。

　　業(yè)內(nèi)專家分析，目前，政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的著力點已放在增加供給，而不是抑制需求。這不僅會抑制房地產(chǎn)價格的過快上漲，還有利于實現(xiàn)“居者有其屋”的目標。政府投資的有序退出也需要房地產(chǎn)投資的穩(wěn)步增長。因此，雖然政府部門會適當打壓投資和投機性住房需求，但不會遏制房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。另外，在房地產(chǎn)市場有望穩(wěn)定發(fā)展的情況下，銀行也傾向于將資金投放給房地產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)信貸也沒有明顯收緊的跡象。

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